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무엇이 집값을 오르게 만들었나?

하루가 다르게 집값이 오르고만 있다.

이 시점에서 우리는 알아야 하는 것이 있다.

시장의 원리를 무시하는 위정자들이 또 실수를 하려고 한다.

무엇이 집값을 오르게 만들었나?

왜 집값은 오르는가?

왜 우리는 집을 사야만 하는가?

왜 우리는 집값에 집중을 하게 됐나? 에 대해 글을 남겨보고자 한다.

시장은 늘 같은 이론으로 귀결된다.

‘수요’와 ‘공급’법칙!!!

이 시장에서 우리는 공급이 변하지 않는다는 사실을 알고 있다.

더 엄밀하게 말하자면 공급이 변할 수 없다는 사실을 알고 있는 것이다.

그렇다면 왜 수요가 계속 늘어날까?

실수요자도 수요이고 실수요자가 계속적으로 증가할 것이라는 믿음을 갖은 수요도 있을 것이다. 그리고 그런 수요자들을 노리는 투기꾼들의 수요도 분명 한 몫을 하고 있다.

사실 그들이 믿고 있는 것은 ‘기회’이다.

돈을 벌 수 있는 기회,

좋은 교육을 받을 수 있는 기회,

주변에 오랫동안 영업을 하는 상점들이 많이 있어서 언제든 원할 때 충족시킬 수 있는 기회,

새벽에 아파서 병원을 찾을 수 있다는 기회 등

이 ‘기회’를 누릴 수 있는 지역적 요건이 서울과 수도권에 많이 형성되었다는 것이다.

이건 좀 다른 이야기이지만,

최근 정부가 의사수를 늘리겠다는 발표를 했다.

한해에도 3000년명이 넘는 의사가 배출된다.

하지만, 정부는 OECD라는 잣대로 부족하다고 말을 한다.

정말 그럴까?

대부분의 의사들은 졸업 후에 의사가 되고 이후 1년의 전공의 과정과 4년의 수련의(경우에 따라서는 3년)을 겪은 후에 전문의가 된다.

전문의를 취득한 의사들이 자신의 전공분야로 봉직의나 개원의가 되는 것도 아니다.

돈을 벌기 위한 의사들은 전공과는 상관없이 레이저를 쏘기 위해 강남으로 간다.

우리나라 강남을 보면 대한민국은 피부병 환자들이 넘쳐나는 아주 불행한 도시다.

많고 많은 지역중에 왜 ‘강남’에 에스테틱들이 많이 있을까?

왜 그토록 많은 성형외과들은 ‘강남’에 밀집되어 있을까?

아주 옛날 옛적 압구정동에 배밭이 있던 시절에 대한 기억은 없으니 현대아파트가 생긴 이후 이야기 부터 하자면,

일단 강남에는 예전부터 학원들이 많이 있었고,

강남대로의 가장 큰 특징은 경부고속도로를 인접하고 있다는 점 때문에

수도권이나 일부 지방대학교의 통학차량들이 강남대로를 지나거나 승하차 시키는 장소였다.

다시 말해서 유동인구가 많은 동네일 수 밖에 없는 지리적 잇점이 있었다.

다시말해 그곳에 간판을 걸 수 있다면, 수많은 사람들에 눈도장을 받을 수 있었다.

하지만, 강남의 원주민은 이런 것을 반기는 사람이 별로 없었다.

분당 신도시가 막 생겨나기 시작했을 때, 자녀를 대학에 보낸 많은 강남의 원주민들이 보다 깨끗하고 쾌적한 환경을 위해 분당으로 이사를 갔다. 그때의 자녀들이 지금(2020년 현재) 40대 후반에서 50대가 되었다. 20년 전쯤 X세대로 불려지며, 전후 세대와 차별을 된 문화 패턴을 가지고 있던 그 사람들이 서울에 살고 있는 친구들을 만나기 위해 오는 곳이 강남역 부근이거나 잠실에 신천역 부근이었다.

어쩌면 ‘강남 불패의 신화’는 이 시절의 부모세대와 X세대의 아이들이 만들어 놓은 전설 일지도 모른다.

오래전 부터 강남에는 소위 고위 공무원들이 많이 살았다. 물론 지금은 대기업이 된 몇몇 기업의 사택부지들도 강남에 많았다. 아니 그럴 수 밖에 없었다. 강북보다 땅값이 쌌으니까!

공무원들이나 급여 생활자들이 생활을 한다는 것은 먹고 살기 힘들었던 시절 고정적인 급여가 보장되어 일정한 소비가 이루어질 수 있다는 것을 의미하는 것이었다.

이런 좋은 시장을 두고 성공신화를 써 내려가기 시작하는 자영업자들이 생겨나기 시작했다.

이 자영업자들은 세를 내던 상가의 터를 구입하고 구도심으로 불리는 종로나 여의도의 상가보다 더 크고 주차장이나 엘리베이터와 같은 편의를 위한 시설들을 확충시켰다.

이것도 사람들을 강남에 열광하게 만드는 주요 원인이 되었다.

불과 30년도 안된 이야기들이다.

조상 대대로 농사짓던 땅을 팔아 갑자기 부자가 된 ‘졸부’라는 말이 나온 시기 이기도 하다.

세대를 막론하고 사람들은 저마다 자신들의 성공스토리를 뽐내고 인정받길 원한다. 그것을 이룰 수 있는 최적의 장소가 그 시절에는 ‘강남’이 된 것이다.

서울 시내에서 30평대 아파트 가격이 최초로 1억을 돌파했던 그 지역도 강남이었고, 전국을 막론하고 서울시내 고등학교 중에 소위 SKY의 합격율이 가장 높은 지역도 강남이었다.

그럴 수 밖에 없던게 유명 사립 고등학교들이 줄줄이 강남으로 이사를 오게 되었는데, 서울은 평준화 지역이라 이 사립고등학교의 인근에만 살아도 그냥 명문고등학교로의 입학이 가능해졌고, 이 학교에 열정적인 선생님들이 저마다 자신의 학교의 명예를 걸고 훈육을 시켰다.

이것이 소위 ‘강남 8학군’이라 불리던 곳이다.

뿐만 아니라, 부모들은 자신의 세대보다 자녀들이 더 많은 교육을 받고 더 많은 기회를 얻는 것에 열정을 아끼지 않고 쏟아 부었다.

몇해 지나지 않아 SKY를 많이 보내는 유명 학원들과 연봉 10억이 넘는 스타강사들, 쪽집게 과외선생들이 강남에 진을 치고 열정이 넘치는 부모들의 아이들을 맞아주었고, 덕분에 학교에서 치뤄지는 시험의 성적이 평균 60점을 넘지 못하는데(과락)에도 불구하고 반 석차가 10등 이내에 들어가는 이상한 현상이 나타나게 되는 곳이 강남이었다.

이상할 것도 없다. 지역의 전반적인 향학 분위기는 다른 어떤 지역에 비해 더 강하기 때문에 다른 아이들이 하는 공부를 자신의 자녀들이 하지 못하면 위기감 마저 느끼게 되는 부모들로 인해 공교육 보다는 사교육에 더 많이 집중하고 있기 때문이다.

때문에 부모는 자녀를 위해 강남을 선호하게 되었고, 같은 이유로 그 자녀들이 자신들의 자녀들을 위해 또 강남을 선호하게 되는 이상한 상황이 세대를 넘어 반복되고 있다.

엄밀하게 말하자면, 조부모가 된 그 세대의 사람들이 자신들의 자녀가 그만큼이라도 살 수 있는 이유를 자신들의 손주들에게도 제공해 주고자 하는 바램 때문이라고 해야 맞을 것이다. 왜냐하면 지금 강남의 30평대 아파트를 10년 전부터 연봉 1억을 벌었다고 하더라도 강남에 자력으로 집을 사는 것은 불가능하기 때문이다.

자본주의’ 경제체제에서 사는 사람들은 돈이 있고, 돈이 도는 곳으로 가야 비로소 돈을 벌 수 있고, 돈을 벌기 위해 그곳에 살아야 하는 이유가 된다. 그래서 조그마한 김밥집을 하려고 하더라도 강남에 가게를 내야 돈을 번다는 신념이 생기게 되는 것이다.

IMF 시절에도 강남의 집값은 다른 지역에 비해 안정적이고, 경제 규모는 지금보다 더 커질 것이고, 앞으로도 강남의 집값은 떨어지지 않을 것이라는 믿음?은 전염병 처럼 그 주변으로 번져나갔다.

게다가 새로 생기는 아파트들이 분양가 상한제의 영향을 받지 않는다는 점이 투기꾼들에게는 실수요자를 호구로 만들 수 있는 기가막힌 미끼가 되었다.

평당 1500만원이 넘는 35평 짜리 신축 아파트를 5억 대에 분양을 받는다고 하면, 이것은 거의 로또가 되는 것이다.

기존 거래가가 이미 1500만원 이상인 지역에 1500만원 대의 아파트가 올라간다는 것은 그만큼 프리미엄이 붙게되는 이유가 되고 프리미엄이 붙는 만큼 해당 지역에 거주 중인 실수요자들은 이미 존재하고 있다는 것이고, 이 기대 수요들을 노리고 있는 투기 세력은 이들을 놓치지 않는다.

실수요자들은 개인적으로 움직이지만, 이들을 노리고 있는 투기 세력들은 조직적으로 움직이기 때문에 모수의 힘이 큰 자들은 더 유리한 확률게임으로 분양권을 사들일 수 있다.

문제는 강남이 오르니, 주변도 오르게 되는 부분이다. 투기 세력들은 이 좋은 기회를 더 확장시키고 싶어한다. 강남에서 강남 3구(강남, 송파, 서초)로 확장시키고 이곳을 통해 자금을 확보한 사람들은 서울의 다른 지역이면서 주요 상권이 밀집되어 있는 마포, 용산, 성동(이른바 ‘마용성’)을 들 쑤시기 시작했다.

아쉽게도 그들의 작전은 적중했다.

“정말 이들에게 돈이 있어서 집을 구입할 수 있었을까?”

그렇지 않다는 것은 이미 다 알고 있지 않은가?

전세를 끼고 집을 산다는 이야기는 30년 전에도 있었던 이야기다. 다만 그 때는 전세기간이 만료되면 그 집에 들어가서 살 요량으로 집을 구매하려고 했던 것이고, 지금은 그냥 집을 사두지 않으면 절대 못 살것 같은 위기감이 집을 사도록 만든다.

오죽하면 집을 보지도 않고 매매를 하는 상황이 벌어지게 되겠는가?

집을 사고 싶어서 집을 사는게 아니라 집을 못사게 될 까봐 집을 사야하는 상황을 어떻게 이해하면 좋을까?

최근 나는 ‘OO으로 산다는 것’과 ‘OO인 듯하게 산다는 것’에 대한 아주 진지한 고민을 해왔다.

다른 글을 통해 이 이야기도 하긴 하겠지만, 지금 집을 산 사람들은 ‘집 주인으로 산다’라기 보다는 ‘집주인인 듯 하게 산다’라고 하는 것이 맞는 것 같다.

집을 구매하면서 최소 집 가격의 50%이상은 융자를 받아 집을 구매했기 때문이다.

집을 안 가지고 있다보면, 대항력이 떨어진다는 것이 바로 공포의 시작이다.

집이 없는 상태로 세를 살다보면 집 주인은 언제든지 집값을 올려 받으려고 할 것이고, 그 요청에 응하지 못하면 전세난민, 월세난민이 되는 것은 시간 문제다.

강남? 강남이 안되면 서울? 서울이 안되면, 분당/일산/김포 신도시? 거기도 안되면 조금더 수도권? 거기도 안되면… 안되면… 안되는데…

수도권을 벗어나면 출퇴근이 어렵고, 그 지역에서 지금과 같은 수준의 급여나 복지나 정년을 보장해 줄 수 있는 회사에 취업할 수 있을까? 그럼에도 불구하고 자녀들의 교육은?

결국은 ‘서울’이 답일 수 밖에 없는 상황에 몰리게 된다.

‘영혼까지 탈탈 털어서 집을 사라!’

하지만, 단편적으로 집값이 많이 올랐다는 것만 보지말고 이전 정부가 집값을 올리기 위해 많은 노력을 기울였던 이유를 알아야만 한다.

집 값이 떨어지면 안되는 이유가 무엇이었을까?

  1. 금융기관의 부실
  2. 국가 신용도 하락
  3. 국채의 가격 상승
  4. 국가 부도 위기

뭐 대충 IMF 때와 다르지 않게 돌아가게 된다.

일본이 버블경제로 잃어버린 시기보다 긴 시간을 대대손손 힘겹게 싸워 나아가야 하는 큰 문제들이 얼마든지 산재되어 있다.

국회가 세종이나 다른 지역으로 이사를 가도 해당 공무원들은 서울의 집을 팔지 않을 것이다.

세종에서 출퇴근 하는 직원들도 아직 많이 있는 것 처럼 차라리 주말 부부를 선택하는 것이 여러모로 행복할 것이라는 믿음은 쉽게 변하지 않는다.

누구나 집값의 고공행진을 막아야 한다고 말을 하지만, 잡을 수 있는 방법이 없는 것은 아닌데 이것을 안하는 것인지 못하는 것인지 종잡을 수가 없다.

시장에서는 선택을 할 수 있어야 하는데, 이 선택을 규제로 막아보려고만 하니까 문제가 더 생기는 것이다.

지금은 선택지를 더 넓혀줄 수 있는 방법들이 나와야 한다.

집중된 곳에 집중을 더 하게 하는 방법보다 집중되지 않은 곳에 집중을 시킬 수 있는 지혜가 필요한 시점인데 기업에서 고정 급여를 받는 사람들이나 공무원들은 서울에만 많다.

부디 다음 대선전까지 어떻게 해보겠다는 꼼수보다는 긴 안목과 여유를 가져야 안전하게 정상화 할 수 있을 것이다.

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