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매주 ‘구해줘 홈즈’를 보면서 느끼는 부동산…

#자산증식 과정에서 부동산의 개입은 당연한 것이다.

사람의 의식주에 연관된 부동산은 크게 주거용 부동산만 있는 것은 아니다.

사람이 먹고 마시는 모든 것이 ‘땅’으로 부터 나오기 때문이다.

한 15년 전쯤부터 고객의 자산관리를 위해 부동산에 대한 많은 연구를 해왔는데, 요즘과 같은 희기한 현상을 예측하지 못한 것은 아니다.

부동산에는 다음의 4가지 자연적 특성이 있는데,

1. 부동성

2. 부증성

3. 영속성

4. 개별성

이 그것이다. 10여년 전 3억대를 호가 하던 아파트들이 10억에 이르게 되는 현실을 볼 때 마다 한숨같은 탄식만 나온다. 이것이 문제이다.

부동적이고 부증한, 다시말해 한번 자리 잡은 부동산의 가격들은 부동산의 유한성 때문에 쉽게 내려오지도 않고 특이하게 주변의 부동산에 까지 영향을 미치게 되기 때문이다.

현 정권에 문제이기도 하고, 이전 정부들이 잘못 만들어낸 작품이기도 하다.

무엇이 문제였냐고?

빚으로 얼마든지 집을 살 수 있게 만든 것이 첫번째 문제이고,

그 빚으로 산 집을 다른 사람들에게 임대하여 수익을 취할 수 있게 함이 두번째 문제였다.

“글의 첫머리에 사람과 관련된 부동산은 주거용 부동산만 있는 것은 아니다.”, 라는 말을 미리 했었는데 우리가 알고 있는 부동산은 토지와 그 토지위의 건물까지를 부동산으로 보는 견해들이 많이 있다.

하지만, 민법에서는 이를 토지와 정착물로 나누어 이야기를 하고 토지와 그 정착물인 건물을 각각 28가지 용도로 나누어 그 사용을 엄격하게 제한하고 있다.

현재 우리나라에 발생하고 있는 부동산 대책들의 촛점은 토지의 요건이 ‘대지(대)’이며, ‘단독주택’과 ‘공용주택’에 해당하는 물건들에 대한 핵심을 못 짚고 있다는 점에 있다.

개인이 이런 물건을 1개 이상 보유한다면, 이는 분명 정상적인 목적의 소유는 아니다.

물론 조상대대로 내려오는 종가집(시골집)이나 기타 사회적으로는 아닐 수도 있으나 개인적으로 유지 보존을 해야하는 역사적인 집이 있을 수도 있다.

하지만, 이런 집을 굳이 장자나 종손이 개인명의로 갖고 있을 필요는 없다고 본다.

종중자산으로 편입시켜 집안 사람 모두가 해당 부동산에 대한 권리를 항유할 수 있다면 그것으로도 충분한 가치가 있다고 생각된다.

더욱이 요즘 같이 자손이 귀한 시절에는 더 그러하다.

특히 주거용 부동산은 부동성과 부증성 때문에라도 1인이 여러채를 보유해서는 안되는 공적자산임에 대한 사회 합의가 있었어야 했다. 그래서 개인이 소유한 부동산의 성격이 ‘주거용 부동산’아라면 이를 임대하거나 담보로 사용해서도 안된다거나 그것은 정의롭지 못한 일로 인식 할 수 있는 장치들이 있었어야 했는데, 역대 정권들이 빚을 내서 집을 사도록 장려를 했다.

그리고 그렇게 집을 산 사람들이 그렇게 사들인 집으로 무슨 짓을 하던지 장려하기에 이르렀다.

이것이 문제의 시작이었다.

그래서 그게 왜 문제냐고?

1. 세대의 사람들에게 희망이 없다.

올해2020년 대졸 초봉은 3,233만원이었다. 이것은 세전 금액으로 세후로 계산을 하면 월 실수령액은 많아봤자 260만원 남짓이다.

기본적으로 260만원에서 교통비 20만원, 통신비 10만원, 식음료비 50만원 등등을 제하고 나면 기껏 남아 봤자 100만원 남짓인데, 월세내는 집에서 거주를 한다면, 일단 이 사람이 순수하게 저축을 통해 집을 살 수 있는 확률은 0%이다.

운이 좋아서 주거비가 들지 않는 어떤 환경에 있다고 치고, 자신의 만족 때문에 ‘차’를 구입한 경우 역시 이 사람이 순수하게 저축을 통해서 집을 살 수 있는 확률은 0%이다.

다시 말해서 올해 대졸자들 중에 운이 정말 좋아서 정규직으로 취업에 성공한 누구라도 저축을 통해서 평생 집을 살 수 있는 방법은 전혀 없다는 소리다.

이건 큰 문제다. 세상에 어떤 것도 ‘온전한 내것일 수 없는 세대’의 사람들이 된다는 뜻이다.

자신의 힘으로는 아무것도 이룰 수 없는… 그들의 문제가 아닌 사회의 문제인 것이다.

‘망연자실’이라는 말이 있다. 우리가 정신을 잃는 이유는 어떤 충격 때문에 목표나 목적을 잃게 되는 경우이다. 하지만, 요즘 세대의 사람들은 사회현상 자체가 충격 그 자체가 된다.

취업도 힘들지만, 부모들이 원하는 사람다운 생활을 영위하기 위한 조건들을 자신의 힘으로는 절대 맞출 수 없다는 것을 이미 이들이 알고 있다.

하지만, 부모들도 이 답없는 세상에 이미 발목을 잡혔다.

2. 이게 옳은 삶인가?

올해 직장생활 10년차인 사람의 경우, 운이 좋아 월 실수령액이 초봉에 비해 2배가 됐다고 치자!(이런 경우는 거의 없다)

독신이고 월에 520만원 정도를 번다.

기본적으로 자신의 생활을 영위하기 위한 경비를 제하고 350만원 정도의 ‘가처분소득’이 발생되었다고 치자!

1년을 모으면 4,000만원이고, 10년을 모으면 4억이다.

결국 40대 중반이 되어서도 저축을 통해서 집을 살 수는 없다.

그전에 빚을 얻어서 집을 사면 되지?

나도 집주인이기도 해봤고, 세입자이기도 해봤다. 이 갑을관계의 전화를 기분 좋게 받거나 끊어 본적은 많지는 않은 것 같다. 이 더러운 꼴 당하기 싫어서 집을 구입을 결정하는 경우가 가장 많다.

하지만 집을 구매할 때 100% 자기 자본을 활용하는 경우는 거의 없다. 다 빚으로 집을 산다.

문제는 집주인은 개인이지만, 금융회사는 법인이라는 점이다.

주택 구입에 따른 대출을 어떻게든 내어주려고 할 때, 국가의 역할은 중요하다.

2009년 서브프라임 모기지사태는 갚을 여력보다는 부동산의 담보력을 믿고 있던 사람들의 문제였다.

100만원짜리 집을 담보로 120만원을 꿔주었다.

그 시절 사람들은 뭔가 대단한 사람이 된 듯 했으나, 그 시절은 그리 오래가지 않아 무너지기 시작했다.

이자의 수렁에 빠진 이들이 속속 등장하기 시작했고, 시장에 앞다투어 주택 매물들이 쏟아져 내렸다.

주택가격의 하락은 피할 수 없다.

자본주의의 시장환경은 공급자와 수요자가 그 균형을 만들어 나아가게 되어있다. 물론 정부의 방향성도 시장에 작용하는 영향이 있긴 하지만, 무엇보다 중요한 것은 공급자와 수요자이다.

진짜 지금의 수요가 진정성이 있는 것이고? 이 진정성 있는 수요가 공급자의 오만한 거래를 용인인하고 있는 걸까?

개인적으로 그것은 사실과 거리가 멀다고 생각이 된다.

분양가 평당 2000만원이 넘는 아파트?가 제공하는 토지의 비율은 많아봤자 3%이다.

땅값이 비싸기로 소문난 명동 한복판에 100평짜리 아파트를 구매한다고 해도 기껏 지분은 3평이라는 소리다.

평당(3.3㎡) 6.6억인 명동 한복판에 100평짜리 아파트에 토지가격은 기껏 20억 미만이지만, 아마 이곳에 아파트가 올라가면 분양가는 최소 평당 5천만원은 될 것이다.

다시 말해 명동에 100평짜리 아파트는 분양가로만 50억이라는 소리다.

그럼 30억원어치 시공이 들어가는 게 맞냐?

그게 맞겠냐? (평당 3천만원씩 시공을 한다는 것은 100평의 공간에 수직으로 100대의 소나타를 세워 넣는 다는 것과 동일한 말이다.)

빚으로 무언가를 구매한다는 것은 자신의 미래의 여력을 담보하는 일이다.

빚을 낸다는 것은 추가적인 비용을 초래한다는 의미이고, 이것은 자신의 미래를 더 길게 희생시켜야 한다는 것을 의미하는데, 아무도 그 미래가 더 길어질 것을 두려워하지 않는 시절을 살고 있는 듯 하다.

3. 1억을 빌린다?

1억만 빌려서 집을 산다고 가정해 보자. 우리은행 고정금리 자금의 기본 금리는 4.25%이다. 물론 우대 금리를 받을 수도 있겠지만, 단순한 계산을 위해 다른 가정은 하지 말자.

1억을 빌리면, 1년에 이자가 425만원이된다.

한달에 35.4만원이고,

하루에 1만원 조금 넘는 돈을 돈을 빌렸다는 이유로 은행에 줘야한다.

아직 원금과 관련된 이야기는 시작되지도 않았다.

그럼에도 불구하고 집을 산다.

당신이 얼마를 빌리고 싶은지 모르겠지만, 10억짜리 집을 사기 위해서 5억 이상을 빌릴 계획이라면 당신은 그 집을 하루에 5만원씩 은행에 내고 빌리고 있다고 봐도 무방하다.

이런 상황을 샀다고 표현하는게 맞는 걸까?

최악의 시나리오

1. 3040의 After COVID-19

‘영혼까지 탈탈 털어 집을 샀다’는 표현을 처음 들었을 때, 그 결정을 한 사람의 유머코드에 감탄을 했다.

주거 환견에 대한 간절한 염원을 느낄 수 있었다.

부동산 대출에 따른 규제로 LTV, DTI, DSR에 대한 이야기는 여러 매체를 통해 한번 정도는 들어 봤을 것이다. 하지만, 이러한 규제도 갖갖이 편법으로 우회할 수 있다는 것까지 아는 사람은 그리 많지는 않은 것 같다.

이걸 다행이라고 해야하는지도 모르겠지만, 규제가 있었음에도 불구하고 ‘영혼까지 탈탈 털어서 구매한 사람들’이 만세(항복)을 할 수 밖에 없는 시절이 돌아오고 있다.

아무도 예측 못한 전세계적인 재앙은 ‘자본주의의 붕괴’를 만들어 내고 있다.

위에서도 언급했지만, 자본주의는 공급자와 수요자라는 두개의 요소가 만들어 내는 시장에서 가격과 공급량이 결정되면서 조화를 이루게 되는데 과거의 관행과 현행 법률의 제도적인 한계들은 공급과 수요가 물리적인 만남과 표현을 하도록 하고 있다.

다시 말해 우리는 오프라인 상에서 시장을 만들고 가격을 흥정하고 물량을 결정하는 일들을 하고 있다는 것이다.

그런데 이 역병 덕분에 오프라인 상에서 해왔던 많은 일들을 국가와 정부가 못하도록 법률로 틀어막고 있다.

이것이 잘못 되었다는 것이 아니다. 다수의 희생을 막기 위한 어쩔 수 없는 조치임은 이미 많은 사람들이 알고 있고, 그에 따라 개인과 사회 방역에 최선을 다하고 있다.

문제는 이 역병의 문제가 국지적으로 우리나라 한 도시나 우리나라 전역에서만 진행되는 것이 아니고, 전세계적인 유행(팬데믹)이라는 점이다.

우리나라에 가장 큰 문제는 ‘부존자원’이 부족하여 자급자족이 불가능한 나라라는 점이다.

우리나라가 아닌 나라에 뭔가를 팔아먹고, 그 나라에서 뭔가를 사들여야 계속적인 생활이 가능한 나라라는 것인데 많은 사람들이 이것을 잊고 살고 있는 듯하다.

당장 수출길이나 수입길이 막혀서 놀고 있는 회사들이 생겨나기 시작했고, 이들이 이용하던 창고나 물류체널들도 일거리가 점점 줄어들고 있는 실정이다.

일거리가 줄어들어도 금융회사들의 이자납입일은 결코 바뀌지 않는다.

원금상환일도 절대로 바뀌지 않는다.

몇개월째 놀고 있었도 아무도 놀고 있다는 말을 하지도 않는다. 마치 세상은 다 정상적으로 돌아가고 있는 것 같은데, 나만 놀고 있는 것 처럼 생각될 정도로 말이다.

소득이 줄어듦에 따라 처음에는 소비를 줄이기만 해도 해소가 될 것 처럼 생각을 하겠지만, 나의 소비는 누군가의 수입이었기 때문에 사회 저변에서 부터 오랜기간 잡혀져 있던 체계들이 부셔져 내릴 수 밖에 없다.

처음에는 소형 가게들이 문을 닫게 되고, 그 소형가게 들에 납품을 하던 중소형 회사들도 문을 닫게 될 것이다.

중소형 회사들의 몰락은 대기업의 생존에도 위협이 될 수 밖에 없는데, 이 막대한 파장의 핵심은 ‘영혼까지 탈탈 털어서 집을 샀던 3040’이 있다.

지난 1999년 IMF 구제 금융시절과는 많이 다르다.

IMF 시절 1998년 한해동안 집값은 19%가 빠졌다. 그리고 2002년까지 4년동안 연평균 10%가 넘게 싸졌다.

반토막이 난 것이다.

하지만 그 시절에는 최소한 우리나라의 성장동력이었던 수출이 살아있었지만, 지금은 수출길이 그리 쉽지 않다.

게다가 중국의 성장과 미국의 베타적 무역, 유럽의 변화, 남미의 경제상황 등을 종합적으로 고려하지 않더라도 만만치 않은 상황이 되어 버렸는데, 이상하게 우리나라 주거용 부동산은 고공행진이다.

게다가 최근 발표된 주식거래세법과 소득세법의 개정안은 그나마 자금시장의 자금도 갈곳을 잃게 만들었다.

그나마 3040이 할 수 있는 모든 방법이 다 묶여버린 것이다.

정부는 최악의 역병 상황에 최악수를 둬버리는 어리석은 일을 한 것 같다.

소득이 줄어들게 되거나 아예 소득을 만들 수 없는 지경의 3040은 자신이 보유한 빚으로 만든 부동산을 매매하려고 할까?

아닐 것이다. 제 2 금융권과 제 3 금융권 등에 추가 대출을 문의하는 것이 더 현명한 것이라 생각할 것 이다.

어짜피 부동산이 떨어질 것은 만무하고, 만약 떨어진다고 하더라도 나만 피해보는 경우는 없을 것이라는 포석을 둘 것이다.

결국 손해보는 것은 금융사?

부동산을 담보로 대출이 되었지만, 이것에 대한 원리금 상황이 정상적이지 않게 되면 ‘금융사’에서는 이를 압류예고하고 법원의 정상적인 절차를 통해 처분을 하게 된다.

이것이 흔히 말하는 ‘빨간딱지’이고, 경매라는 것이다.

LTV가 존재했기 때문에 1순위 금융사는 손해가 거의 없을 것이다. 하지만 후순위 금융사들은 상황이 조금 다르다.이제부터라도 제2금융권이나 제3금융권의 금융사들은 자사의 고객을 인질로 삼고 정부와 또다른 줄다리기를 준비해야 할 것이다.

이미 준비를 하고 있는 제3금융권의 모습도 보이긴 하지만, 딱히 어디라고 말하지는 않겠다.

2. 7080의 수명

해방둥이 분들의 여명이 그리 오래 남지 않은 시절이다.

70인 내게 현재 싯가로 10억짜리 아파트가 있고, 내게는 아들이 하나 있는데,

만약 내가 죽게 되면 어떻게 될까?

아들은 (10억*30%) – 6천만원 = 2.4억 을 상속세로 납부해야 비로서 아버지가 물려주시는 10억짜리 아파트를 온전히 받을 수 있다.

문제는 아들에게 2.4억이 있냐는 점이다.

위에서 언급했지만, 40대 중반까지 대기업에서 승승 장구하면서 착실하게 돈을 모은 사람이 4억 모을 수 있는데, 이 사람이 중간에 차를 샀거나 집을 샀다면 돈이 있을 턱이 없다.

부동산 시장에 또 다른 형태의 공급자가 발생할 수도 있음을 이야기 하는 것이다.

게다가 부모의 재산은 남겨진 자식이 1명인 경우에는 문제가 별로 없지만, 1명 이상의 자식들이 존재하는 경우 그 처분을 다소 과감하게 하는 경향이 있다.

이미 자신이 삶은 부모의 삶과는 다른 패턴으로 이루어지고 있기 때문이다.

그냥 누가 사겠다고 하면 별다른 흥정없이 빠른 현금화를 원하는 경우도 다반사이기 때문에 부동산 시장의 가격이 왜곡될 수 있는 요지도 다분하다.

우리나라의 부동산 시장은 큰 변수들을 너무 많이 가지고 있다.

대책?

정부가 의지만 가지고 있다면 충분히 해결할 수 있는 대책들은 만들 수 있다.

첫번째는 현재 과열되어 있는 주거용 부동산 시장을 연착륙 시키는 방법이다.

물론 이 방법에는 정치적인 계산도 고려되어야 하겠지만, 1년에 5%씩 앞으로 10년 정도 안정화시켜야 금융기관의 부실화도 막을 수 있을 것이다.

그게 싫다면 다음 정권에 이 문제들을 다 떠넘기면 되겠지만…

주거용 부동산을 연착률 시키는 방법은 아주 간단하다.

한사람이 1채 이상 주택을 못갖게 하면 되고, 2채 이상 소유시 그가 주택을 1채 이상 소유하게 됨에 따라 예상가능한 모든 소득을 현재 수준의 10%정도만 얻을 수 있도록 하면 된다.

전세를 놓게 되면 전세 금액에 대한 과세하고, 월세를 하게 되면 세금계산서나 현금영수증 발급의 의무화를 통해서 가능하게 할 수 있다.

만약 이를 거부한다면 과징금 때려서 소유권을 박탈 시키는 방법도 있다.

물론 단계별로 진행되야 반발이 없을 것이다.

두번째는 급속냉각방법이다.

일단 최근 3년간 주거용 부동산 거래를 전수 파악하여 세무조사를 벌이는 방식이다.

판 사람도 캥기는 부분이 있을 텐지만, 산 사람에게 더 많은 문제가 있었을 것이다.

과징금, 과태료들을 대폭 확대하여 직전 3년간 3회 이상 부동산 거래가 있었던 사람들을 조사하게 되면 많은 문제들을 발견할 수 있을 것이다.

이때 시행일을 명확하게 밝히고 소급적용하겠다는 표현만 해도 매도 물건이 많이 생기리라…

세번째는 주거용 부동산의 임대를 주업으로 하는 부동산 관리법인을 없애야 한다. 판매할 사람을 시장으로 불러들이는 것 만으로 가격을 낮출 수 있다.

오늘 구해줘 홈즈에 나온 10평도 되지 않는 빌라의 전세가 2억이 넘었다.

그녀들은 자신들이 2억을 벌기 위해 얼마간의 시간이 소요될 지 전혀 감지조차 못하겠지만, 그마져도 빚을 얻어야 들어갈 수 있는 상황이라면…

속이 답답해서 몇자 남긴다.

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